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曹凤岐的博客

北京大学光华管理学院教授、博士生导师,北京大学金融与证券研究中心主任

 
 
 

日志

 
 

多渠道筹资进行保障房建设  

2011-06-24 08:18:00|  分类: 资本市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多渠道筹资进行保障房建设

 

博主按:本月22日我在微博中转发了发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金的消息。引起了广大网友的热烈讨论。有人认为这是一件好事。也有人担心是否会失控、会引起通胀等问题。由于微博的局限性,无法充分表达自己的观点,特写此博文。

 

首先,必须充分明确建设保障房的重要意义。

中央决定,2011年建设1000万套保障房,十二五期间建设3600万套保障性住房。这是一个重要的战略决策。保障房包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等。保障房建设不仅有利于保障和改善民生,增加住房有效供给,抑制房价过快上涨;也有利于优化投资结构,扩大消费需求,带动相关产业发展,是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展。

但是,巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板。按照住建部的测算,今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中,8000多亿元要靠通过社会机构投入和保障对象及其所在企业来筹集,占比逾62%。但是,由于保障房投资“利润薄且回报期长”,社会资金进入情况并不理想。据统计,截至5月底,全国保障房开工率仅为34%,虽好于去年,但仍显缓慢,其原因之一便是资金缺口较大,社会资金进入有限。

目前我们进行保障房建设的资金主要还是依靠财政尤其是地方财政,但是现在完全靠财政的投资已经不适应需要了。中国财政职能已经发生了变化,建设财已经逐步向公共财政转变,不可能拿很多的钱去投资。而且前几年所谓房地产、公共设施建设完全靠财政卖土地的办法来解决,实际上土地财政已经走到了尽头,不能再走了。保障房建设如果主要靠财政尤其是地方财政来建设,肯定是不能完成建设任务的。

因此,多渠道筹集资金,充分利用社会资本进行保障房建设是非常必要的。

首先,保障房建设还财政还得依靠投资,尤其是依靠地方财政投资。但目前地方财政基本是“吃饭财政”,要想拿出很多钱去建保障房是很困难的。这就需要协调中央和地方的财政税收分成,增加地方财政税收分成比例,增加地方财政收入,增加地方财力。比如开征房产税现在试点了,今后应当多给地方财政一些留成,进行城建和保障房的建设。另外要放开或者允许地方政府多渠道投资,比如扩大地方政府债券的发行。另外,是否考虑允许市政债券?在美国市政债券是很普遍的。

第二,我们还要依靠银行的中长期贷款,国内商业银行的贷款,利用国家开发银行贷款等等。

第三,最重要的就是利用资本市场和民间资本进行保障房建设。

现在很多所谓的地方融资平台,都是从银行拿的钱,现在有7万多亿的债务,据说有20%是不良资产。能不能再换个思路?让他们变成一个相对独立的股份有限公司,靠发股票和公司债筹措资金,独立经营,市场化运作。通过发行企业债券先把资金筹下来,然后等项目成功了再还。

发改委下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)已经下发至地方政府和有关部门。其中明确,各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于保障房建设。这是利用资本市场进行筹措保障房建设的一种尝试,开辟了新的融资渠道和途径,有利于打破保障房建设的资金瓶颈。《通知》的下发,意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”,保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。在此背景下,预计保障房融资会快速启动,保障房建设也将大提速。需要指出的是,保障房融资瓶颈消除,建设提速,首先受益的将是基础材料提供商,包括水泥、平板玻璃等。再者,对于涉足保障房开发建设的龙头企业也构成利好。

很多人对此种融资方式提出了质疑和担心。我想就网友提出的问题谈谈自己的看法。

问题一,会不会导致财政负担过重,最后由老百姓埋单?实际地方融资平台发行债券是企业债券,不是政府债券,最后应由发债企业涌起利润或收益还本付息。应当说这是减轻了财政负担。

问题二,地方融资平台发行企业债券会不会导致通货膨胀?理论上不会导致通货膨胀,因为债券筹集的资金是社会存量资金。如果是向银行贷款或由财政赤字去建设保障房,最后可能要通过发票子来偿还债务,这可能真的会引起通货膨胀。

问题三:会不会失控?只要规范操作不会失控。发行企业债券要经过严格的程序,首先要审查企业的资质和发行资格,进行信用评级,由担保机构担保,由投行发行等。只有有信誉的企业,有还款能力的企业才能发行债券。

问题四,发行企业债券的好处是可引导社会资金进入保障房建设领域。使很多人能够参与住房建设投资,由于企业债券是固定收益证券,而且有无条件偿还性。比投资股票风险要小得多。企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。

问题五,有人担心建设了保障房是否会公平分配问题。我们认为保障房的分配一定要坚持公平、公正、空开的原则,让真正需要保障房的人能够得到住房。

问题六,保障房建设是否能赚钱?发债企业能否还本付息?其实政府划拨或低阶出让土地,保障房建设也是可以赚钱的。当然财政还是要对企业进行支持的。在必要时政府可以贴息(即企业按市场利率发债,部分利息由地方财政负担),如果企业真的出问题,政府还可帮助开发商还部分本息,这比政府直接出资建房好多了。

总之,我们应当想更多办法、通过多种途径、多种渠道来筹措建设资金,应当充分利用资本市场,利用社会资本来解决保障房建设的资金需求问题。

 

 

  

 

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